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不动产统一登记专家座谈会发言摘登

2014-04-24 09:25:00    来源: 中国国土资源报    作者:

编者按: 建立和实施不动产统一登记制度是一项复杂的系统工程,涉及许多法律理论、技术难题。座谈会上,围绕不动产统一登记展开热议。从理论研究到基层实践探索,从顶层设计到技术规范建设,来自房屋、林地、草原、海域等不同领域、不同地区的专家、学者、管理人员,结合自身经验和地区特点,介绍情况、提出问题、分析难点、给出建议。观点交锋、思想碰撞让这次座谈有广度更有深度,更为不动产统一登记工作的开展提供了更多的思路和解决方案。现摘登部分发言,以供借鉴参考。

统一登记开展须打破部门利益

原国家土地管理局副司长 向洪宜

《物权法》确立了不动产统一登记的原则,但在制定具体条例细则方面,应考虑相关部门当前执行的情况。另外,相关法律法规的修改和完善也得跟进。不动产统一登记,应开展细致的调研工作,在此基础上,设计登记方案以及技术规程草案。

技术规程方面,国土资源部门开展的地籍调查可做为借鉴参考,这套技术规程目前是比较成熟的。

不动产统一登记是系统工程,但这项工作实施过程中要打破部门利益,如果存在部门利益,各守各摊,肯定是办不好的。

加强基础工作是当务之急

中国土地勘测规划院原院长 程 烨

推进不动产统一登记,应加强基础工作。一是加紧研究不动产权利体系,进一步细化《物权法》的有关规定。二是整合现有各类不动产登记技术规范,制定出台统一的技术标准。三是制定有关信息化标准,建立统一的不动产登记信息管理基础平台。四是建立健全不动产登记有关制度,如不动产统一调查制度。当前,开展不动产统一登记工作,加强基础研究是第一步,接下来应踏实做好有关工作,对顶层设计提供系统支撑。

统一不动产登记机构势在必行

西南政法大学副校长、教授  刘 俊

不动产统一登记范围与管理体制方案确定之后,最困难的任务之一,就是登记机构的统一。统一不动产登记,要坚持登记机构、场所、登记人员、登记申请受理、登记流程、登记证书等事项的统一。针对不动产登记机构应承担实质审查责任还是形式审查责任的问题,从社会对不动产登记预期及其权威性期待来讲,应当确立实质审查责任。但从登记本身的性质、客观可能性角度来看,登记机构承担形式审查责任比较恰当。但可以规定在有需要的情况下,展开实质审查。这个问题既涉及不动产登记的性质,也涉及不动产登记机构能够承担的责任,包括错误登记的赔偿责任,因此应慎重。

给公众共用不动产留下一席之地

武汉大学法学院教授  蔡守秋

不动产范畴内,公众共用不动产常被忽略。这类不动产包括公共用地、公众共用自然资源、公众共用生态产品和公众共用建筑。对于这类不动产如何登记,需要我们认真研究。对于公众共用自然资源指海域海面、水域水面、森林林地、草原草地等自然资源,不动产统一登记应该给其留下一席之地,为满足经济社会文化生态的可持续发展对公众共用物的需要,提供不动产登记制度保障,为实现美丽中国奠定物质基础。

确立科学合理的不动产权利体系

清华大学法学院副教授  程 啸

开展不动产统一登记工作,应确立科学合理的不动产权利体系,加快相关法律的立改废。现存的各种不动产类型、不动产权利之间的关系错综复杂,有些内容相互重叠,有些权利的性质相同、用途相同,但内容却大相径庭。尽管《不动产登记条例》在性质上是程序法,但如果不对现行法上的各种不动产及其上的权利类型进行梳理,确立一个科学合理的不动产权利体系,不仅《不动产登记条例》起草工作将面临困难,也无法实现《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出的“形成归属清晰、权责明确、监管有效的自然资源资产产权制度”的最终目标。

对不利于不动产统一登记的相关法律条文进行修改。当前正在抓紧起草的《不动产登记条例》属于行政法规,其效力低于全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律。为使《不动产登记条例》能够顺利颁行,最终实现不动产统一登记的目标,必须对《物权法》、《土地管理法》、《农村土地承包法》、《城市房地产管理法》、《草原法》、《森林法》、《海域使用管理法》等法律中,不利于不动产统一登记制度建设的条文进行修改、废除或增补。

登记簿设置和设计应遵循“三原则”

北京大学法学院副教授  常鹏翱

不动产统一登记在登记簿设置和设计上,应遵循三个原则。一是便于准确而全面记载与不动产及其权利紧密相关的财产信息。登记簿必须能准确、全面地记载不动产、不动产权利以及与此紧密相关的其他事项。二是便于登记机构的实际操作和掌管。登记簿是登记机构实施登记行为的载体,如何便于登记机构实践操作,是设置和设计登记簿时必须考虑的问题。三是便于推行和采用。尽管不动产统一登记是登记制度的一项根本变革,但不是重起炉灶,而是在延续既有成功经验的同时,弥补可见不足。登记簿的设置应对比目前各登记机构在处理不同登记时的做法,通过优劣比较分析设置登记簿不同方式的成本,选取更利于推行、采用的方式。

登记机构应承担无过错赔偿责任

中央财经大学法学院教授  尹 飞

《物权法》赋予了登记簿公信力。在这一前提下,真正权利人可能因相对人的善意取得而失去其权利,从而受到损失。如果将登记机构的赔偿责任界定为国家赔偿责任或者说过错(推定)责任,可能存在大量登记机构并无过错也无须赔偿的情形。为了充分保护真正权利人的利益,《物权法》第21条规定了登记错误的赔偿责任,允许真正权利人向登记机构要求赔偿,避免个人为了维护交易安全这一社会公共利益而支付代价。因此,通过社会化的方式来承担社会公共利益的代价,是构建不动产登记错误赔偿制度的基本目标。

通过向申请人收取一定的赔偿基金,支撑登记机构的无过错赔偿责任,可以实现登记错误风险的分散化、社会化,将维护登记簿公信力进而保障交易安全这一社会公共利益必然带来的风险,转由社会而非真正权利人承担。这种做法,有利于保障真正权利人的权利,也更加符合公平正义的要求。

不动产统一登记应针对类别收费

中国政法大学民商经济法学院副教授  赵红梅

不动产统一登记,如果实行实质审查,登记周期长、程序复杂,比形式审查要付出更多人力物力财力成本。这部分成本支出如果没有国家财政承担,那么登记收费总体就应该高一些。如果实行权利登记,要比契据登记承担更多因登记错误导致的赔偿责任,并且这种赔偿需要登记收费内化的,登记收费相应提高。如果登记工作内容很丰富,并给申请人提供咨询、勘测、审核、登记、发证等一条龙服务,需要付出高昂的行政成本,因此登记收费自然高。反之,如果要求一部分工作必须由申请人委托中介机构代理完成的,则登记收费总体应低一些。

根据《物权法》规定,不动产登记费用按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。这意味着所有不动产登记都采取统一的登记收费标准。实际上,不同类型的不动产登记复杂程度不同,统一按件收取登记费并不合理。不同类型的不动产登记因登记错误进行赔偿的,赔偿责任的大小也有天壤之别。所以,在登记收费方面,应考虑不同类型的不动产登记及其登记成本。

不动产统一登记要注意三个问题

全国律师协会建设工程与房地产专业委员会副主任  李晓斌

在不动产统一登记制度顶层设计过程中,要妥善解决以下三个问题:一是一些城市的公有住房数量非常大,长期以来没有登记,甚至还存在一些违法建筑。二是实践中,还存在一些房屋和土地的权利主体不一致的问题。三是登记的效力如何统一。目前不动产物权一般采取登记生效的方式,但也有一些权利是采取合同生效的方式,如土地承包经营权,要进一步研究,做好统筹衔接。

不动产登记不宜强制公证

上海市规划和国土资源管理局地籍处处长 黄 河

不动产登记的实质审查可以体现不动产登记的公信力,维护交易安全,不应强制规定当事人办理登记前必须经过公证。理由一是公证机构并不比登记机构具有更多的专业优势,登记机构无法解决的问题公证机构同样无法解决。理由二是公证机构与登记机构相比缺乏公信力基础。登记机构作为官方机构,有政府公信力和国家赔偿为保障,而公证机构的公信力基础无法保证。另一方面,在当事人自愿的前提下,可以办理公证,委托他人申请办理不动产登记。

公开信息查询应考虑保护个人隐私

深圳市房地产权登记中心主任 成建国

不动产登记信息涉及相关当事人的个人隐私,如何在保护交易安全和保护个人隐私两个方面取得平衡,是不动产登记信息查询制度设计需要考虑的核心问题。建议登记机构依据不同的查询对象确定不动产登记信息公开信息查询范围。不动产自然状况、权利限制状况可以向所有人提供查询,权利状况向权利人和利害关系人提供查询,相邻关系中的被侵权方可以查询不动产权利人姓名及身份,除法律法规规定的司法机关、安全机关、纪检机关以外,禁止以不动产姓名或名称查询登记信息等。同时,建立必要的信息共享平台,依法共享登记信息,明确登记信息利用者的保密义务及泄密责任。

实现分散向统一平稳过渡

武汉市土地登记发证中心主任  李 健

开展不动产统一登记工作,实现由分散向统一平稳过渡。整合各类不动产登记类型、要素,统一登记簿册,遵循“不变不换”的原则,通过变更登记逐步更新为统一的不动产权证书。

明确不动产登记机构的登记发证、信息化建设等职能,加强不动产登记队伍建设,培育社会中介机构,确立以管理为核心、事业服务为支撑、社会服务为辅助的不动产调查、测量、登记及信息化建设为一体的组织架构。统一机构,实现各类不动产登记的融合,逐步实现不动产登记、依据、簿册及信息化平台的统一。

在现行宗地、宗海代码编制规则的基础上,编制不动产统一代码,按照土地(海域)及其定着物,所有权、用益物权和担保物权两个层次,对不动产及其权利进行有机组合,赋予不动产唯一标识。

不动产统一登记要处理好两个关系

成都市房屋产权登记中心主任  冯 骏

不动产统一登记要处理好两个关系。一是行政管理和登记的关系。现在登记机构存在一些行政管理的内容,这虽不是物权登记的职责,但却是各部门行政管理的基础,在统一登记平稳过渡中要处理好。二是交易与登记的关系。要把这两个职责衔接好,在一个信息化的平台上完成,否则不动产登记保护交易安全的目的或将落空。应对不动产统一登记中的重大基础性问题进行专门研究,吸纳理论界、实务界、司法界意见。

统一登记须做好顶层设计

重庆市江北土地房屋权属登记中心主任  肖 华

不动产登记应做好顶层设计,在组建机构、整合职能、调整人员时,充分考虑土地、房屋、林地、滩涂、海域等不同部门业务要求,保证人员素质。

尽快制定技术操作规程,统一对外业务标准和业务流程。业务信息系统操作平台实行全国统一系统,有利于降低研发成本,操作标准更加规范,业务流程更加统一,也便于国家对不动产登记信息统一查询掌握。

建议国家层面尽快组织人员确定一些重要的平台设计规范和标准,结合各地实际情况,更快地推动工作。

(本版照片由本报记者周楚军拍摄)

 

 

 

 

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