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杭州:“城中村”里崛起新产业

2019-01-22 10:00:47    来源: 中国自然资源报    作者:李风 朱松涛 牟律云 石琰

去年年底,浙江省杭州市拱墅区智慧网谷小镇重大项目集中开工。新浪、奇虎360、华为云、联想、58同城、顺丰等企业已顺利签约,成为小镇首批“居民”。

几年前,这里也和杭州的许多“城中村”一样——房屋低矮破旧、基础设施落后、公建配套缺乏。经过“城中村”改造,这次集中开工,标志着智慧网谷小镇全面进入大建设时期,届时将迎来杭州版的“中关村”。

智慧网谷小镇的崛起是杭州市“城中村”改造的缩影。杭州市自1998年启动撤村建居“城中村”改造工作以来,截至2018年年底,全市共有281个村、18.9万住户完成改造。通过“城中村”改造,杭州市打造了产业发展新“高地”。目前,改造后的“城中村”,正在形成一批高新产业平台、特色小镇、休闲产业。

白沙泉变身并购金融街区

如今的白沙泉“金气”十足。记者漫步其间,看到财通资本、天堂硅谷、浙银资本……等一批知名金融机构隐匿在一片绿荫中。

2017年10月,位于杭州市西湖区北山街道的白沙泉并购金融街区正式开街。这不仅是一个“城中村”的变身,它还是全省第一个以并购金融为主题的特色街区。

“白沙泉”自古为西湖名泉之一,曾与虎跑齐名,已有逾400年的历史,紧邻繁华的黄龙商圈,是杭州名气最大的“城中村”之一。这个繁华之地改造前,185幢房屋中,170幢是出租房,小餐饮小旅馆就有51家,还有数不清的夜宵摊。高峰时,这里住着近5000租客,“低小散、脏乱差”一度是白沙泉的代名词。

2015年8月,白沙泉开启全面整治工程。拆除了约3.5万平方米的违章建筑。产业规划与环境整治并行,西湖区要为“城中村”导入新产业。经过多方论证,白沙泉最终被定位为“并购金融街区”。“浙江拥有大量上市公司,但在金融并购方面,尚没有产业链的集聚地。”西湖区相关负责人表示,西湖区的金融产业、并购产业有很好的基础,白沙泉并购金融街区的出现,正好填补了全省在这方面的空白。

危房改造、外立面整治、公建配套提升后,现在的白沙泉郁郁葱葱,185幢青、白、黑三色配搭的中式小楼排列整齐,游步小路环绕其间。据了解,白沙泉并购金融街区投入使用以来,目前注册企业已达336家。

红联村蝶变艺尚小镇

作为女装和家纺布艺的生产地,余杭区一直占据了杭州市女装品牌服装80%的产量。5年前,这里上万家“低小散”的服装企业林立,富裕一方的同时,也为当地环境带来不少困扰。

2015年,浙江特色小镇建设起步,余杭高铁站附近也刚好有一片3平方公里的地块待开发。考虑再三,余杭区决定依托服装产业优势,在这里建设一个具有时尚产业影响力的大本营——艺尚小镇,为余杭区服装产业的转型升级、城市化建设探出一条新路。

目前,规划面积3平方公里的艺尚小镇由时尚文化街区、时尚艺术街区、时尚历史街区、瑞丽轻奢街区组成。其中,文化街区已引进24名国内外顶尖设计师、19家企业入驻;艺术街区吸引国内外服装企业区域总部或电商总部入驻,已签约36家企业;历史街区已引进200家电商企业,25家文创类、科技型企业入驻。

4个街区中的历史街区原来是红联村,属于“城中村”。临平新城管委会小镇推进办主任沈萌介绍,红联村土地面积约90亩,共有29幢农民自建房,均为上世纪八九十年代建造,建筑老旧,严重影响城市形象。

为了提高土地利用效率,改善城市形象,临平新城管委会对该区块实施了整治改造,结合艺尚小镇的产业定位,通过对原有房屋及其道路、绿化、景观进行艺术化创新改造,最终形成一座以“黑瓦白墙、大树林荫、小桥流水”为主体的江南庭院建筑群,改造建筑面积约4万平方米,改造立面2.5万平方米。改造中,对每一幢房子都进行了精心设计,最大限度地保留了村庄本来的面貌,保护历史传统风貌,尊重农房原设计的特色文脉,并保留原来的15亩农田作为都市稀缺田园景观。

值得一提的是,至今,艺尚小镇的土地制度为“一镇二制”,所有农户搬迁后,红联村的土地没有被征收,目前仍为农村建设用地。通过改造,原来的“城中村”已变为集生态环保与经济发展于一体的时尚历史街区。

业内人士说,从服装产业链看,上端有艺尚小镇,下端有时尚云村。时尚云村在哪里?是距离艺尚小镇二三公里的余杭区乔司街道永西村5组。

时尚云村所在的永西村5组有76户农户,原来是一个私搭乱建、租客混杂、环境恶劣、服装加工小作坊遍布的“城中村”。 余杭区通过“低散乱”作坊淘汰整治行动,将腾出的76幢民房,以可持续经营与发展的产业运营模式,统一打造成集产业、居住、工作、生活“四位一体”的时尚云村。

在时尚云村投资管理公司相关负责人看来,作为传统产业转型升级和“城中村”改造的双样板工程,时尚云村采用“与旧为新”的改造策略,在保留部分原有建筑的同时,运用时尚色彩重新搭配,并增加了创客俱乐部、随寓青年社区等一些时尚元素。

据上述负责人介绍,目前,时尚云村已入驻商户近百家,其中服装企业80 家左右,主要涉及设计、制版、面辅料、男女装工厂店。这样的格局,恰好与艺尚小镇的产业相衔接。

浜河村蜕变众创基地

1月10日上午9时许,一拨拨年轻人脚步匆匆地走进“浜河部落”里一幢幢三四层楼房中,其中一个来自浙江台州的女孩告诉记者,她在这里的一家家电体验馆工作,已有一年半时间。

4年前,“浜河部落”还是杭州市江干区笕桥街道浜河村,作为江干区的“城中村”之一,违章建筑多、环境脏乱差是当地居民对这片区域的印象。不仅如此,浜河村的位置特殊,由于靠近笕桥机场的原因,这里成为环机场地区,建筑有限高,立体开发难度大,难以引进大项目。

“笕桥街道经过充分的市场调研,最终将浜河村定位于“创客社区”,为年轻人打造一个创业创新的新平台。”杭州米果资产管理有限公司相关负责人介绍,围绕新经济时代年轻人在创业、生活、社交方面的需求,“浜河部落”由32幢农居与一组厂房改造而成,建筑面积约4万余平方,打造成楼下办公、楼上居住的模式。

一座座风格统一的中式村院,院落外随处可见各色的绿树、花草,还配有咖啡吧、健身房、停车场、篮球场……如今,这个改造完成的村庄已成为“创客部落”,引入专业运营商,打造青年众创社区,在原址上重新焕发生机。

据介绍,“浜河部落”结合文创、电商产业的发展特点,在“城中村”整体环境综合改造的基础上,对居民和旧厂房进行内部个性化改造,打造成集主题产业园、乐享生活街区和SOHO白领公寓为一体的青年创业、生活、社交社区,成为“城中村”改造的转型升级典型。

2017年3月开业的“浜河部落”,现已难觅原居民踪影。“由浜河村与村民签订房屋租赁合同,租期15年,年租金每3年递增3%。”江干区城建开发公司相关负责人说,在房屋使用权不变的前提下,村里把村民的房子收上来,统一租赁给米果公司运营,每幢房屋一年的租金达到20万元左右。

据了解,目前,“浜河部落”已有74家公司入驻,办公场所全部被租赁一空,444间公寓入住率达到95%。

“浜河村的‘城中村’改造,不搞大拆大建,保留了原有的文脉和乡村的记忆;产业选择环保绿色,符合发展要求;房屋租赁,较好地维护了村民利益,实现了村民有收益、企业得发展、政府建平台的多赢效果。”杭州市国土资源局江干分局党组副书记、副局长李志坚表示。

“城中村”升级仍在延续

自农村而来,向新城而生。杭州“城中村”的转型升级仍在延续。

2016年,杭州市公布《关于开展主城区城中村改造五年攻坚行动(2016~2020年)的实施意见》,其中明确“十三五”期间,将全面完成主城区246个“城中村”改造。

近年来,随着城市建设用地的日益紧缺,城市更新已从传统的“拆旧建新”向以旧楼改造、存量提升为核心的城市有机更新阶段发展,即对现有建筑的更新改造再利用。在杭州,“城中村”改造已成为城市有机更新的重要内容。

作为城市有机更新的路径之一,据记者观察,杭州的“城中村”改造,改的是“村”,造的是产业之“城”,而从“村”变“城”的过程中,不是简单的拆和建,而是通过环境提升、公共配套完善,推进产业的培育和升级转型。

随着城镇化不断推进,在“去旧村,建新城”的过程中,城市更新也有了新的内容和要求。对于杭州而言,“城中村”改造后的产业选择因地制宜,找到了适合当地情况的路子。目前,杭州的“城中村”已进入“拆建并举”新阶段,并形成“大项目带动”的改造模式。杭州同步推进城中村改造与产业转型升级,编制产业规划,将有限的城市空间通过腾笼换鸟、凤凰涅槃引进新产业新业态,增强集体经济,在提升社会效益和经济效益的同时,为产业转型、错位发展提供支撑,真正实现“城中村”改造的“产、城、人”共赢。

于是,杭州的“城中村”改造不再局限于简单的大拆大建,有的是以改造、存量提升为核心,有的是建筑美观度的增加,但更多的是内容提升,包括产业共生、业态共享、多元化的资本参与、优秀的资产管理等,完善、提升城市功能,焕发出城市的新生机。

随着城市的土地资源越来越紧缺,城市有机更新,还要注重节约集约用地,充分盘活利用存量土地,开辟发展新空间。

在杭州,有一个颇有说服力的事例——“城中村”改造为杭州市滨江区腾出了产业发展新空间。目前,在滨江区“城中村”的旧址上,建设了阿里巴巴二期、网易二期、海康威视三期等50个产业项目,建起了物联网小镇。但在2013年之前,这片土地上分布着星民村、共联村、七甲闸村、协同村4个“城中村”,也曾是违章建筑乱搭、垃圾乱倒的“脏乱差”环境。当年,这4个村完成整村拆迁,交出了5490亩土地,3000多户农民告别了自己住了大半辈子的老房子,才为滨江的产业发展留出了这块宝地。目前,物联网小镇已经聚集了400多家科技型企业,未来,这里将被打造成“中国物联网产业示范区、长三角物联网产业重要中心以及浙江物联网产业核心区”。

的确,从“改”向“造”,由“村”变“城”,当杭州的“城中村”逐渐退出历史舞台,发展新空间正在生长出更蓬勃的生命力。

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