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南京试水集体土地建租赁房,为何两年没“开张”?

2020-01-14 10:07:35    来源: 中国自然资源报    作者:刘剑

据报道,利用集体建设用地建设租赁住房试点推行两年多来,广州、上海、合肥等试点项目去年纷纷开工,北京市住建委更明确表示已新开工建设集体土地租赁房约3万套。而同样入选首批试点城市的南京规划了三块地却无一块启动,从而引发外界很多猜测。

南京的同志感到委屈:“集体土地建租赁住房,既要符合城市规划,又要符合用地规划,满足这两个规划的地块很难找。”据了解,南京已规划的三块地是各分局从全区地块中千挑万选出来的。也就是说,无论现状还是规划,这三块地的权属、地类都符合要求,租赁房却建不起来。这是为何?先让我们听听这三块地所属村集体的看法。

第一块是栖霞区南象山地块。当地居委会主任纳闷,这块地一不靠园区,二不临街道,周边的保障房小区还有好多房源没租出去。这块地的问题在于没有租房需求。

第二块是浦口区林山村地块。这块地原为地铁收储用地,若用来建租赁房,得给地铁集团交1.2亿元。街道有关负责人说,根本不具经济可行性。貌似有地但已被收储了,其实还是没地。

第三块是六合区冶浦村地块。当地村支书说,这块地目前还是农用地,用地手续正在办,但让他心里没底的是,六合租房市场并不活跃,这块地建起来恐怕不易出租。而且靠村子自身,根本无力开发。这是一没租房需求,二没地,三没钱。

从上述吐槽中,可以得出集体土地建租赁房的三个条件:有租房需求,有建设用地,还要有资金。一个村同时具备这三个条件堪称完美,但现实中少有这么完美的事。反过来说,如果真有这么完美的村,一定早就盖满了房子。

那么,差一点行不行?或者说,这三个条件中哪个为主?哪个才是必要条件?我们可以对标已经开工的城市来分析。

关于需求。自然资源部办公厅相关文件要求,尽量将试点项目安排在区位条件好、基础设施完备以及人口集中度高、市场需求旺盛的区域。房子建起来是要租出去,所以市场需求旺盛是第一位的。

关于用地。正如南京的同志所说,不少可以盖房出租的集体土地都已经收储了,尤其在城中村,这样的现象很常见。但在城乡接合部,可以通过土地整治盘活存量建设用地,也可以通过增减挂钩置换用地。迈皋桥是南京外来人口聚集地,兴卫村村支书说,他们未被列入集体土地建租赁房试点,准备对总面积88万平方米的“小产权房”进行改造,从中留下10万平方米租赁房。可见,只要市场需求旺盛,总可以想方设法挤出用地来。

关于资金。一块是建设成本,这是大头;另一块是运营成本,后期由房租收入覆盖,可以忽略不计。解决建设资金问题因农村集体建设、运营租赁房的方式不同分为三种情况。一是集体独力建设、运营。这种情况对集体的资金实力要求最高,但也可以通过土地抵押贷款等方式筹资。二是集体通过联营、入股等方式合作建设、运营。比如:武汉首个集体土地建租赁房项目由武汉地产集团保障房公司承担全部建设成本,占股85%;滠口村村委会以土地使用权作价入股,占股15%。也可以外包建设。杭州余杭区就是利用枉山社区35亩村级留用地指标,换取租赁房建设资金,由区保障房建设有限公司代建。三是集体出让建设用地,由受让人建设、运营。这是市场介入最深的一种情况,目前只有北京、上海、佛山敢于尝试。无论哪种情况,融资都是市场的拿手好戏。

经过一番梳理可以发现,集体土地建租赁房虽然不是商品房,但其在选址、建设、运营过程中的市场属性却不遑多让。对于需求、用地、资金,市场都发挥着神奇的资源配置的魔力。而其中最主要的是市场需求,有了需求,用地、资金问题都可以通过市场解决。

所以南京的同志不必烦恼,启动试点,只需向市场寻求答案,甚至不妨将步子迈得大一点,选择试点不再一个村一个村地挑选,而是引入公开竞争机制,激发农村集体作为市场主体的活力。或者在试点过程中能够对集体土地实施综合整治,顺手清理“小产权房”,岂不是三全其美的好事?

(作者系本报记者)

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