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阎炎:集体土地上违规商改住缘何“烧不尽”

2019-08-13 14:35:49    来源: 中国自然资源报    作者:阎 炎

广东省广州市番禺区、佛山市南海区部分集体建设用地涉嫌违规商改住,近日再度引发舆论关注。“总价35万元,双地铁2房。”在番禺区,用30万元~40万元左右的总价,就可以获得一套装修齐备的新房25年使用权,同时约定到期后可以续租。

不仅20多年房租一次性缴清,不用担心房租上涨,房东连25年后续约的事,都提前向租客承诺了。如此“贴心”的安排,显然不符合房屋租赁的一般行为逻辑,而是“以租代售”典型的运作方式。从以管护房名义建在耕地上的郊区“大棚房”,到废旧厂区工业用地上的“山寨廉租房”,再到分布更为广泛的,集体建设用地上的所谓长租房,打着不同的幌子,怀揣同一个目的——把各类非城镇住宅用地上的房子,当作商品住宅推销给城里人。

这些打商品住宅“擦边球”的违规项目,不论贴了怎样的伪饰,查验其真实身份不是难事。例如:这次番禺区被媒体曝光的几个“楼盘”,其实是三旧改造中村集体建的商业项目。整治违规项目固然有些难处,只要依法依规处置,也是有章可循的。真正的问题在于,几十万元花出去,却拿不到不动产权证的“以租代售”项目,在某些地方为什么会大行其道,形成气候、形成模式,一直被曝光还总能“春风吹又生”?

从2013年11月《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出“在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价”,到最新的《土地管理法、城市房地产管理法(修正案草案)》二次审议稿提出“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”,我国关于集体土地入市改革的口径是始终如一的:只限于集体经营性建设用地,即集体经济组织兴办企业,或与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地,其中不包括公益性公共设施用地和宅基地,更不能开发为住宅——即使是全国13个集体建设用地建租赁住房试点城市,也不是集体建设用地都能盖出租房了,而是在自然资源部等部委批复的实施方案下,有序、可控地在少量试点项目中推进。

不难看出,番禺、南海等地区的违规“商改住”乱相,是伴随着当年三旧改造中的集体经营性建设用地入市而出现的。这些改革开放的前沿地区,早有大量的集体经营性建设用地存在,2005年广东就发布过《广东省集体建设用地流转管理办法》。

大约10年前开始,这些地方在三旧改造中对存量集体建设用地流转开展了不断的、有相当规模的尝试。以南海为例,有数据表明,2010年,南海6成的工矿仓储和商服等用地来自于集体建设用地;2010年~2015年,这一比例继续上升,其工矿仓储用地的73.95%和商服用地的72.28%来自集体建设用地。

用于工业、商业的集体土地流转多了,浑水摸鱼的机会也多了。而不管监管再如何完善,总是由人去执行,既然制度的篱笆是人扎起来的,也总会有人去想钻空子的方法。正如媒体报道的,以商业立项,竣工验收后再通过内部改建“摇身一变”成为住宅。政府在已经履行了职责离场后,的确存在一定的监管困难,尤其是在“没人举报、没人信访”,买卖双方达成一致,形成沉默“共谋”的情况下。

在扎紧制度篱笆的同时不能忽略的是,远离市中心、贵至每平方米10000元还没有产权证的房子能卖得出去,才是有大批人去钻这个空子的根源。经营性用地流转多,证明了此地经济发展较快,如何进一步平衡这些地区的职住需求,真正实现“住有所居”,才是根治这类集体建设用地违规“商改住”的治本之策。

(作者系本报记者)

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