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方黎明:租购同权呼唤租赁权纳入不动产登记

2018-03-07 10:36:27    来源: 中国国土资源报    作者:方黎明

目前,探索开展房屋租赁权纳入不动产登记试点的时机已经到来。而租赁权并非法定物权,解决这一难题,需要通过试点提供必要的经验积累和论证,更需要立法者和改革者有魄力、有勇气、有智慧。     

两会大幕开启,房地产依然是热点。与往年相比,今年新增了一个话题——租购并举。人民网推出的2018年两会热点调查显示,在住房制度方面,超过38%的网民最关注租购并举制度。值得关注的是,部分年轻网民表示,目前的工资难以满足购房需求,愿意选择租房,希望租房可以获得更多的“市民待遇”。

“市民待遇”这一诉求的实质,是要求租购同权。这既是百姓的“痛点”,也是落实租购并举制度的关键点。事实上,各地在推出增加土地供应、壮大市场主体等政策供给的同时,也着力于推进租购并举。目前,至少已经还有广州、深圳、武汉、成都、南京、杭州等十多个城市开展了住房租赁试点。其中,广东去年7月明确赋予符合条件的承租人子女就近入学等公共服务权益,保障租购同权;今年1月,天津出台服务民生服务企业“双十条”措施,将实行引进人才“租房落户”政策。

通过租赁房屋获得教育、户籍等代表市民待遇的权利,与过去相比不得不说是一种巨大的进步。但在大城市教育、户籍等资源竞争依然激烈的现实下,依靠政策获得的权利保障很难令租赁房屋的市民真正安心。在呼吁政府提供更多的公共服务资源的同时,期待房屋租赁权(承租权)与所有权、使用权、抵押权等一样,通过物权公示的形式固化下来,成为了一种新的关注。

事实上,《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)在立法时,就有将租赁权纳入不动产登记的声音。《条例》第五条在明确规定九大类依法办理登记的不动产权利的同时,将“法律规定需要登记的其他不动产权利”作为了兜底条款,为租赁权等不动产权利纳入登记留下了可能性。实践中,不少地方的不动产登记机构已经收到了房屋租赁权登记的申请,但由于找不到办理登记的明确法律依据,只能选择不予受理。

目前,不动产登记“四统一”已经全面实现,在大力推动租购并举制度的背景下,探索开展房屋租赁权纳入不动产登记试点的时机已经到来。据悉,国土资源部已有开展房地产租赁权登记试点的安排。

笔者认为,在试点选择上,可以与住房租赁试点结合起来,以更好地匹配需求与供给;在试点目的上,宜明确租赁权纳入不动产登记旨在有效保护房屋所有权、租赁权等权利人的合法权益。对于开展试点的城市来说,既要着眼于业务技术层面,如租赁权登记采取什么样的载体形式等,也要与租售同权试点做好配合衔接。

不动产登记是不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。《物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。于法有据,无疑是租赁权纳入不动产登记的关键。而租赁权并非法定物权,解决这一难题,需要通过试点提供必要的经验积累和论证,更需要立法者和改革者有魄力、有勇气、有智慧。

需要强调的是,实现租购同权,应该将租赁权纳入不动产登记,但根本还在于政府公共服务供给能力和管理能力的提高。租房者能够平等地享受到更多的公共服务,住房租赁市场的吸引力也才会增强,租购并举制度才能落地生根。

(作者系本报记者)

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