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强化全程监管 防治土地闲置

2018-05-16 14:06:45    来源:    作者:柏春阳

当前,经济社会正处在工业化、城市化的加速时期,建设用地需求大量增加导致供需矛盾日趋尖锐,但依然存在部分土地征而未用、低效闲置的现象。究其原因,造成低效土地闲置有多方面因素,主要有以下几种:

政府因素造成土地低效闲置。一是土地出让时间较早,合同中没有约定交地期限、开(竣)工时间及投资强度等条款。二是城市规划变化频繁,造成开发企业拿到地后政府规划调整,企业无法开发。三是对于一些政府招商引资进来的拿地开发商,依法依规处置有难度。四是地方政府拆迁或补偿不到位引发纠纷,当地群众不让开发因造成闲置。五是因城市规模逐步扩大,原工业用地已在城区内,不适宜再进行工业开发,造成低效利用。

开发企业的原因。有些用地企业资金回笼不到位,企业因自身资金周转或经济实力发生变化而无力进行开发,造成闲置。还有些企业购地就是为了炒地皮,恶意囤积土地坐等升值,对土地投入尽可能少的资金,然后拿这块土地抵押之后继续购置新的建设用地,如此循环往复造成用地低效或闲置。还有的是企业因债务到期不能及时还清,土地被法院查封而闲置。

政策体制的原因。这主要包括现行“重审批轻监管”的管理模式而导致建设用地批而未供、闲置和粗放、低效利用等现象,再加上闲置土地无偿收回政策执行难度大,闲置土地查处机制没有形成。每一宗闲置土地的出现,都涉及相应的人力、物力、财力,牵涉多个管理部门,仅仅单一的依靠一家部门来认定、处置,使得查处闲置土地面临很多难点。闲置土地涉及补偿问题,牵涉多方利益,历史遗留问题使土地闲置时间较长,处理难度大,处置不妥当容易引起社会矛盾。

清理并盘活这些低效闲置土地,并使之得到科学的利用和管理,是增强用地保障、服务经济发展建设的重要途径。政府及有关职能部门加强规划管控,认真做好土地利用总体规划和城市规划编制工作,科学划定土地用途区域,防止朝令夕改等现象,可以从源头上防范土地闲置或低效利用等现象发生。但仅仅如此还远远不够,笔者就此提出以下建议:

对闲置土地逐宗登记造册并制定分类处置方案。清查存量闲置土地,在摸清家底的基础上分析成因,采取“一地一策”的处置办法。对于多批少用、缺乏资金、人为圈地等不同类型闲置,按照“一个地块、一个方案、一个领导、一抓到底”的方式进行落实。

完善土地储备制度与市场退出机制。在前期的土地储备过程中,确保土地补偿到位,拆迁彻底不留尾子,达到净地出让条件后再实施招拍挂。土地出让要规范和完善土地出让合同和划拨决定书,明确约定建设项目投资强度、开竣工时间、规划建设条件、出让价格、违约责任等重要事项。对土地闲置满两年、被依法无偿收回的开发商实行“一次性淘汰制”,即取消其以后在土地市场上的拿地资格,为土地闲置付出沉重代价。

强化土地利用动态巡查和批后监管长效机制。会同有关部门,建立建设项目用地竣工检查核验制度,将依法用地和履行土地出让合同或划拨决定书的情况,作为建设项目竣工验收的内容。同时,加强科室间的联动,企业在办理转让、抵押、变更登记等业务前,到相关科室审核,企业存在土地闲置、未按合同履行程序的,在问题未处理前不得办理转让、抵押、变更登记等手续。

强化土地执法巡查并严惩土地闲置等违规行为。一方面,关口前移,加强事前防范,完善县、乡、村三级执法监察网络建设,建立快速反应机制,上下联动及时发现和制止各类土地违法行为。另一方面,将建设单位违法用地、闲置土地等信息纳入有关部门信用信息,对闲置土地项目从严控制抵押贷款,对违法违规用地项目不提供土地抵押等手段,限制违法违规用地和闲置土地。

(作者单位:山东省日照市国土资源局岚山分局)

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关键词: 住房租赁
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