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浙江省宁波市江北区探路工业用地二次开发纪略

2019-07-15 11:03:49    来源: 中国自然资源报    作者:李倩 杜诚程

作为浙江省宁波市面积最小的中心城区, 2018年,江北区因“土地节约集约利用,土地利用秩序、土地利用计划执行好”被国务院通报表彰。

成绩来之不易。宁波市自然资源和规划局江北分局负责人介绍,为积极适应经济发展新常态,努力改变以新增建设用地驱动经济发展的传统模式,江北区以精益求精用好每一寸土地为目标,建立健全节约集约用地新机制,通过强化组织、完善政策、优化配置、典型引路、严格考核等措施,着力加强供给侧结构性改革,促进土地利用效益的不断提升。2016年以来,已盘活存量土地5691亩,消化批而未供土地6005亩,完成城镇低效用地再开发3183亩,助力江北区2018年实现生产总值增幅9.5%,居宁波市第一。2018年全区实现规模以上工业总产值783.3亿元,同比增长15.4%,增幅排名全市第一,其中通过低效闲置地再利用贡献新增产值超过20亿元,规模以上工业亩均税收达到55.5万元/亩。

然而,漂亮的成绩单背后,面临着土地资源紧缺,土地利用低效、潜力空间有限的严峻挑战。站在如何保持可持续发展的十字路口,2019年以来,江北区结合国土资源节约集约模范区创建,以工业用地“二次开发”为试点,挖掘内部潜力、优化空间布局,实施差别化资源要素调控政策体系,推进低效用地的集约化改造,赋予土地资源以更高效益的“第二次生命”,为城市发展提供宝贵的空间支撑。

因势利导,强化制度供给

健全工作机制。政府的决心是有效推进低效用地再开发的关键。江北区高度重视城镇低效用地再开发工作,坚持党委领导、政府负责、部门协同、公众参与、上下联动、合力推进的工作机制。2019年,江北区紧密结合“中国制造2025”试点示范城市建设,以“三服务”活动和“节约集约模范区”创建为载体,把全力推进都市工业CBD计划(即工业区“二次开发”)列为全区深化改革的重点项目,成立了工作领导小组,由常务副区长担任组长,经信、自然资源、规划、环保、市场监管、招商等单位主要领导为成员,狠抓工作落实。 同时建立“二次开发”联席会议制度,明确分工职责,研究设计深化推进的主要内容、成果形式、进度安排等,负责协调解决推进过程中的重大事宜,更好地引领了工业用地“二次开发” 。

理清基础数据。 对已注册登记且实际占用土地、厂房和仓库等要素资源的工业企业,包括水电气等公益性企业,进行登记备案和调查摸底,重点对企业近五年的生产经营、资源消耗、税收贡献等情况进行跟踪分析和研判,建立分类分档、公开排序、动态管理的综合评价机制,形成企业资源“一图一库”,为推动工业用地转型升级,出台更为精细化的用地管理政策提供依据。

完善政策保障。针对低效用地来源不同、形式多样、成因复杂的实际,江北区先后出台《关于加快盘活存量建设用地的若干意见》《低效闲置工业用地提质增效实施方案》《加快推进工业区二次开发的实施意见》,启动“正负清单”管理,建立新增项目准入机制和低效企业淘汰退出机制,探索工业CBD分层分幢出让以及新增用地弹性出让机制,加快出台多元化产权开发建设的扶持政策,建立便捷高效的资源要素交易机制。

分类调控,发挥杠杆效应

针对区内工业企业不同情况,江北区出台《关于完善江北区企业综合评价办法的实施意见》,分门别类确定ABCD四档企业:A类为优先保障类企业,B类为鼓励提升类企业,C类为限制扩张类企业,D类为倒逼转型类企业,不同类型企业实行分类调控。

树立“向蓝天要空间、向空间要效益”的理念,针对A类企业,充分挖掘现有土地潜在价值,推动企业“上天入地”“投密扩容”“增容减辅”,加快推进都市工业CBD建设。积极探索在企业符合城市规划、用地性质不变前提下,采取厂房加层、拆迁重建、改建、内部整理等途径,打造集生产、研发、销售等复合功能于一体的都市工业楼宇。目前,江北区建成和在建都市工业楼宇项目有11个,竣工后预计可新增发展空间35.8万平方米。 江北区鼓励企业通过压缩绿化面积和辅助设施用地扩大生产性用房,通过厂房加层改造改建等途径增加发展空间,新增都市工业发展空间21.5万平方米;两项合计按全区规模以上工业平均容积率折算后,相当于新增土地1030亩。

利用剩余土地资源和大面积闲置厂房,重点探索以专业产业特色园为核心,辅以引进其他核心技术生产型企业,促进产业转型升级的新路子。

目前,工业园区正在打造工业物联网产业园、医药生物产业园、汽车光电产业园、众工智能装备产业园等5个以上专业特色园,形成工业物联网、高端汽车零部件、智能装备、高端纺织材料和都市工业创意设计5大产业集群。

针对经营不善的企业,江北区探索通过企业兼并、协商回收,协议置换、收购储备等多种途径,引导低效资源向优势企业流转。鼓励优势企业通过二级市场、司法拍卖等途径购买低效闲置工业用地,并在资金上予以奖励,补助额度最高60万元/亩,股权收购的最高一次性补助100万元。引导区内优势企业租赁低效闲置厂房,优势企业新租赁1000平方米以上低效闲置工业厂房用作生产的,在租赁续存期间3年内给予每月每平方米3元的租金补助。2018年以来,全区14家优势企业租赁消化低效闲置工业厂房近13万平方米,这些低效闲置工业用地产出由原来的10万元/亩提升至24万元/亩。

江北区出台《江北区落后产能淘汰和四无企业整治行动实施方案》,加大对低效闲置用地的检查执法力度,灵活运用经济、行政和法律等多种手段,明确D类企业不得享受优质政策资源,强化政策倒逼,加快低效资源腾退,进一步盘活闲置用地。 洪塘工业区通过打造洪塘西路时尚文化街区,完成21个企业淘汰整治,落户太中工匠理想谷等创业创新园区,实现了传统工业区块整体转型升级。2018年,江北区通过联合执法、区块整体改造提升等路径,累计整治低散乱及落后产能企业(作坊)717个,腾出低效用地1071亩。

关口前移,健全长效机制

强化准入管理。 出台《江北区推行“标准地+承诺制”改革实施方案》,全面推行工业项目“标准地”制度。根据国家和省、市、区产业导向,建立江北区新增工业用地“标准地”的投资强度、单位能耗、环境、容积率、亩均税收等控制性指标体系,制定符合转型升级要求的产业发展导向目录,实施新增项目准入机制。在工业用地出让公告和出让合同中明确用地标准、履约标准、违约责任,进一步落实企业投资项目主体责任。自2018年该方案实施以来,江北区所有工业项目均按照“标准地”方式出让。

强化政策扶持。江北区创新存量土地再利用政策,搭建“二次开发”政策扶持体系,重点支持园区淘汰落后产能及企业,用于智能经济、都市工业CBD培育等领域。 针对低效闲置工业用地交易、优势企业厂房租赁等痛点、堵点,江北区制定《低效闲置工业用地提质增效实施方案》等文件,明确了低效闲置工业用地交易最高奖励60万/亩、二次开发符合城乡规划条件下不设容积率上限、提高优势企业厂房租赁补助等重要政策条款,降低土地交易和租赁成本,叠加工业30强等评先评优亩产效益导向,有效撬动了优势企业购置或租赁低效闲置工业用地的积极性。

强化全程监管。 江北区依托已建成的建设用地全程监管系统,通过信息公示、开竣工申报、现场核查、竣工验收、闲置土地查处、建立诚信档案等手段,并实行分阶段权证管理和履约保证金制度,实行动态跟踪管理。同时对土地利用、产业发展、智能发展等事项开展定期评估,推进土地利用监测规范化、制度化和数字化。

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