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江苏泰州医药高新区节约集约用地的创新性探索

2016-09-02 09:31:00    来源:    作者:李兴国 陆俊

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鸟瞰中国医药城

“这城不很大,但各种尘世的幸福极多。”700多年前,马可波罗来到江苏省泰州市,为它深情写下这样的句子。

700年后,泰州这座历史文化名城,又在努力打造中国医药城。2005年,江苏省委、省政府作出“建设医药产业园、打造中国医药城”的重大战略决策以来,泰州医药高新区国土资源分局按照“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念,高起点规划,高水平建设,特别是通过“321”综合节地模式的积极探索,走出了一条科学发展的创新之路。

他们的探索远未止步,将中国医药城打造成节约集约之城,是泰州医药高新区国土人的梦想。为了这座城,为了百姓拥有更多“尘世的幸福”,他们将继续努力创新,大步向前……

——题 记

泰州医药高新区作为江苏省重点建设的特色产业基地之一,是省委、省政府重点打造的全省生物技术与新医药产业核心区、综合改革试验区、转型升级先导区。

2006年11月,中国医药城正式启动建设。正在建设中的中国医药城总体规划面积30平方公里,由科研开发区、生产制造区、会展交易区、康健医疗区、教育教学区和综合配套区等六大功能区组成。规划建设中,市委、市政府高度重视,2008年提出“建成国家高新区,成为泰州新亮点”。2009年3月,泰州医药高新区升级为国家级高新区,成为首家国家级医药高新区。

近年来,医药高新区努力践行五大发展理念,以土地资源节约集约利用为根本,进一步推进“双提升”行动落地见效,积极服务“三大主题工作”,按照“企业集中、产业集群、要素集聚、土地集约”的总体要求,积极转变园区开发建设的传统模式,创新土地利用方式,探索打造符合医药产业特色的“321”综合节地模式,以最少的土地资源消耗实现节地水平和产出效益的最大化。据统计,2011年~2015年,高新区单位GDP建设用地占用规模由每亿元842亩下降到431亩,下降率达49%,建设用地地均公共财政预算收入由每公顷20.9万元增加到59.2万元,年均增长45.8%。

三维立体利用模式

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高标准厂房

泰州医药高新区国土资源分局高起点、高标准规划,从源头上最大限度挖掘土地资源利用潜力,确立了三维立体开发理念,推进空中资源高端化利用,地面资源精细化利用,地下资源拓展化利用,通过用地结构分层立体化使用,发挥土地产出的“倍增效应”。

优先空中发展。高新区以土地节约集约引领规划和开发,坚持建4层以上高标准厂房,部分达10层以上。通过高标准厂房打破医药资源零散分布的传统格局,推动医药产业有效集聚,实现医药产业链上下游的无缝隙配套。目前,全区高标准厂房共169幢,占地1903亩,计容建筑面积215万平方米,平均容积率1.69。已建成投入使用的厂房入驻企业近600家,使用率达85%以上,按定额指标测算,节省土地2501亩。此外,他们还对高压输电线走廊实行土地分层复合利用,建成集医药种植、道路交通、绿化景观为一体的生态走廊,有效节约土地1350亩。建成地上3层以上立体停车场1.7万平方米,节地85亩。

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地下综合管廊 

用足地面资源。建立项目用地准入门槛制度,实行差别化分类供地,以投资强度定规模,以产业方向定层次。对投资强度低于500万元/亩的,一律进入高标准厂房;对符合独立供地的企业,由园区“5+X”联席会议综合评定。目前,园区在建独立用地产业化项目35个,占地2300亩,总投资128亿元,平均单个项目投资近4亿元,亩均投入约556万元。阿斯利康制药有限公司在全球药企中排名前6位,其生产基地总投资超过3亿美元,用地仅138亩,投资强度达217万美元/亩,比定额指标少用地420亩,用地规模仅为传统企业的1/4。为进一步优化产业细分、凸显产业优势,结合园区集聚了多家医疗器械生产企业的发展现状,适时规划和启动了高端医疗器械集聚区建设。目前,已建成高端医疗器械区一、二期高标准厂房,占地236亩,建筑面积26.7万平方米,容积率1.7,已入驻蒂姬尔、华能、三鼎等32家企业;三期高标准厂房也已启动规划建设,占地115亩,建筑面积13.5万平方米,容积率1.77。

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拓展地下空间。高新区在全省开创了工业用地出让地下空间的先河,利用地下空间资源建设了能源站、综合管廊等。目前,已建成教育教学区、中试三期等6个地下新能源站,实行集中供冷、供热、供气、供电,与地上常规能源站相比,可节约用地120亩。全区已建成泰州地区唯一的综合管廊,长1千米,内设空调管道、自来水、消防、热水、蒸汽管道、高压线缆、弱电管道等线路总长超30千米,现已覆盖园区教育教学区北部约2.5平方公里区域,这样一来,工程管线布局更为紧凑,地下空间得到合理有效利用,同时避免了各种城市架空线,城市市容和空间形态更加整洁美观。另外,可以提前预留未来市政管线空间,以满足城市长远发展,也更有利于城市管线安全运行、日常维护和更新扩容,降低了运营成本,避免了管护单位对地面的重复性开挖与城市“拉链”现象,进一步提升了城市发展内涵和重要基础设施的可持续发展能力,共节约用地40余亩。已建成地下停车场达20余万平方米,节地300亩;地下3层立体停车库12.7万平方米,节地190亩。据统计,全区已开发利用地下空间66万平方米,有效节约土地650余亩。

二次开发利用模式

策应土地利用供给侧结构性改革,针对土地资源紧缺的现状,高新区摒弃盲目扩张和资源消耗的传统模式,通过多种方式推进土地二次开发利用,处置“僵尸企业”,盘活闲置资产,努力缓解土地供求结构性矛盾。

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安方公司盘活前

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安方公司盘活后

转型升级再利用。积极开展“腾笼换鸟”,针对部分传统产业在转型升级过程中,因产品技术落后、产能下降导致企业发展困难或破产,造成土地闲置的情况,借助产业结构调整,引导新兴朝阳产业,鼓励新产业、新业态利用低效存量土地。医药高新区下辖的经济开发区内,传统老企业较多,部分企业产品已被市场淘汰,土地利用效率低下,甚至存在闲置。为此,经济开发区及时调整产业发展思路,重点引入新光电、新机电、新能源、新材料和现代服务业等产业,盘活存量土地。安方电力科技有限公司原生产传统机电产品,用地101亩,2010年年产值1870万元,利税121万元。企业利用厂内空地,通过转型升级引进新生产线,开发配网自动化、电能质量监测等系列产品。2015年实现销售收入5.52亿元,利税4336万元,亩均利税达43万元,产出效益比之前提升了36倍。

供给倒逼再利用。从土地供给层面出发,以土地指标的紧缺倒逼土地资源再利用。对低效利用严重的企业,实行严格的指标管控,企业在发展过程中不得继续新增用地面积,必须在原有土地上加大投资力度,提高土地产出效益。围绕“去产能”,把好项目用地准入关。对不符合国家产业政策的项目一律不供应土地。对“互联网+”等国家鼓励发展的新产业、新业态,采取差别化用地政策,以“先存量、后增量”的原则,鼓励盘活利用现有用地,引导新产业集聚发展,支持新业态发展。新源电工器材有限公司为扩大生产规模,需新增用地。在土地供应紧张的情况下,政府引导其利用某机械制造有限公司闲置的厂房和土地93.7亩,新上6条生产线扩大产能,主要生产超特高压绝缘纸板和绝缘成型件。2015年,该公司实现销售收入2.5亿元,利税4520万元。

市场调节再利用。针对部分“僵尸企业”,采取收回、转让、置换等市场方式,加大闲置低效用地的盘活处置力度,推动土地二次开发利用。某电梯生产企业因项目资金原因成了“僵尸企业”。政府通过市场调节,实行有偿回购,重新将土地供地给巨腾电子科技有限公司,生产笔记本电脑、平板电脑和其他手持装置金属机壳,预计年产值可达15亿元、利税2亿元。

一体共享利用模式

高新区引入“一体化”建设理念,按照“集中建设、共享共用”的原则,推动“平台集中、配套集成”,建立产业平台、能源配置、教育设施、公共服务四大共享机制,探索出符合医药产业特色的土地共享利用模式,既降低了企业投资和运营成本,又节约了有限的土地资源。

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东方小镇邻里中心

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教育教学区公用体育场

产业平台共享。突破一般开发园区独立配套思路,建设了覆盖医药研发、生产、销售的全产业链公共服务平台,面向落户企业开放,实施资源共享。目前,高新区已建成运营的16个公共服务平台,占地130亩,比传统企业自建平台节约用地750亩。平台上集纳了160多家企业,4000多名员工在平台上从事研发、生产、销售业务。中国医药城华为物流平台建筑面积2万多平方米,集中了赛诺菲巴斯德、武田制药、石药集团等13家国内外知名企业,年销售额突破50亿元,比传统的企业自建平台节约用地约300亩;中国医药城疫苗工程中心落户的10家疫苗企业中,正在研发申报国家一类新药的就有5个。

能源配置共享。突出“绿色”发展理念,利用地下综合管廊,充分整合地下利用功能,将区内6个能源站连成一体,区内行政服务区、生产集聚区、教育教学区、居民生活区紧密相通,每个能源站可直接服务3千米半径范围,实现能源共享共用,能源配置更加科学合理,年节能1581万千瓦时,节约1943吨标煤,年二氧化碳减排量1.38万吨,与传统独立能源供应相比,节能减排效果超30%,既降低了能源消耗,又节约了土地资源。

教育设施共享。教育教学区内南京中医药大学翰林学院等三所独立学院,规划需用地2800亩,通过对教育教学各类资源实行整合,三所学院共用体育场、图书馆、食堂等公用资源,打破高校之间相互独立的格局,建设“没有围墙的大学”,实际节约用地1450亩。

公共服务共享。借鉴新加坡的新型社区服务概念,在全区范围内打造了包括工业邻里中心、教学邻里中心、社区邻里中心等六大邻里中心,独立供地企业一般不单独建设食堂、宿舍、运动馆等配套设施,由区内邻里中心实施统一配套,将包含商业、文化、体育、卫生、教育等生活服务设施进行一体化建设,形成综合性市场,为百姓提供“一站式”服务。打破了传统沿街为市的粗放型商业形态,通过用地集约化引导低碳环保绿色新型商业化模式,节约土地300亩。

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