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上海市黄浦区创建第三届国土资源节约集约模范县(市)活动纪实

2016-06-30 10:17:00    来源:    作者:黄 浦

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项目规划效果图。

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地下空间利用效果图。

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上海外滩历史文化风貌保护区。

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历史保护建筑。

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项目整体效果图。

黄浦区是上海的老城区。位于市中心城的核心部分,区域面积20.5平方公里,江河岸线长约11.3公里,其中,黄浦江岸线长约8.3公里,苏州河岸线长约3公里,是上海唯一一个三面环水的中心城区。区域范围内有南京东路、淮海中路两条闻名全国的商业街,以及外滩、豫园、新天地等代表上海形象的城市名片和经典地标。

同时,黄浦区也是上海中心城历史文化底蕴最深厚的地区。区内有人民广场、外滩、老城厢、衡山路-复兴路(部分)4处历史文化风貌保护区,占上海市中心城12处历史文化风貌保护区的1/3;风貌区总用地面积约581.27公顷,占黄浦区陆域总面积的28.3%。

近年来,黄浦区在推进区域经济发展和城区建设的同时,高度重视土地资源节约集约利用,以创建节约集约模范县(市)为契机,通过实施模式创新、技术创新、制度创新和管理创新,努力破解资源瓶颈约束,不断提升土地资源节约集约利用水平。

黄浦区委、区政府高度重视此次创建活动,要求紧紧抓住模范县(市)创建活动这一契机,高起点谋划创建工作,高标准细化目标任务,求真务实、开拓创新,力争通过创建活动,全面提升全区资源节约集约利用水平。组织设立创建活动领导小组及创建活动办公室,由区长任组长,分管副区长任副组长,区规划土地局局长任创建办主任,并明确各相关部门职责、分工。先后制定了创建活动实施方案、管理制度等文件,并将资源消耗、资源节约集约利用指标纳入地区系统绩效考核体系。充分利用官方微博、微信等多种传媒,以地球日、土地日宣传等为契机,深入各街道,开展土地节约集约利用问卷调查,提升节约集约用地的公众知晓度。

黄浦区作为上海市的中心城区之一,地域面积小,可开发利用土地资源稀缺。土地面积虽小,但地理位置却非常重要,可谓寸土寸金。为破解资源瓶颈约束,该区始终紧紧围绕“在有限的土地资源上,挖掘存量土地资源,提高土地利用的效率”这一目标,围绕历史风貌保护、绿色节能建筑、土地立体开发、地下空间利用等多方面,进行了积极有益的尝试和探索。

修缮历史建筑,节地技术创新推广

黄浦区是上海中心城历史文化底蕴最深厚的地区,有着丰富的历史建筑资源。根据《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》以及《黄浦区加强历史文化街区、历史文化风貌区、优秀历史建筑和不可移动文物保护工作实施办法的通知》,黄浦区对北京东路256号历史建筑进行了保护修缮,以实际行动落实了节约优先战略和资源节约的基本国策。

北京东路256号坐落于外滩历史文化风貌保护区内,其两侧的中一大楼和四名大楼都是优秀历史保护建筑,地理位置较为重要。改造前,地上建筑面积1917平方米,另有138.59平方米的搭建。该房屋使用已有百年,结构老化,损伤严重,存在一定的安全隐患,且立面风格与两侧的优秀历史建筑很不协调。

根据区政府打造外滩金融集聚带、加快老大楼资源整合和置换改造力度,为金融业及现代服务业发展提供空间支持以及对土地集约节约利用的要求,经征询有关专家的意见,最终决定拆除后原址重建。其内容包括对原有建筑的拆除,并在原址按原有建筑规模重新设计修建新的地上建筑,同时为了满足周边地区停车要求,有效提高土地利用率,加建一层地下室作为地下停车库。为了达到更好的保护利用效果,建设方多次召开专家论证会,对建筑的高度、占地、外立面等进行了充分的讨论研究。在尽可能保留原汁原味的基础上,达到更好的美化效果。特别在改造过程中对两侧优秀历史建筑物的保护提出了许多要求。经过改造后,建筑面积达到了1903.6平方米,地下面积808平方米。建成后的大楼美观的外表和高度利用的空间达到了理想的改造效果。

推进风貌保护,重塑城市历史文脉

历史建筑不应只将它保护起来,还应该有效的开发和利用。黄浦区174街坊(洛克外滩源)项目和中央商场179项目都是秉承这个理念而进行开发的项目。

洛克外滩源项目处于上海外滩历史文化风貌保护区内,是一个位于苏州河与黄浦江融汇处的综合性开发项目,由上海洛克菲勒集团外滩源综合开发有限公司开发及建设,用地面积约1.71公顷。地上总建筑面积为94080平方米,其中,历史保护建筑面积为45005.63平方米(11幢)。功能为商业、办公、文化、艺术、部分餐饮。

历史优秀保护建筑修缮工程工作经市规划国土资源局、市发展改革委、市文管局、市住房保障房屋管理局等批准后,于2005年开始对历史保护建筑进行改造修缮,历经2000多天的施工,在2010世博会开幕前夕如期圆满完成9幢房屋的修缮工程。

作为西方文化融入上海的源头区域,洛克外滩源以“重现风貌,重塑功能”为宗旨,除了对中实大楼、安培洋行、圆明园公寓、女青年会大楼等11幢历史保护建筑进行改建之外,还结合新建的6幢现代建筑,打造上海最高端的区域,为奢侈品零售、高档餐厅、酒店式公寓和商业办公都提供了一个独特迷人的环境,展现新时代上海的魅力。

中央商场项目位于“中华商业第一街”南京东路东段南侧,江西中路、四川中路、九江路之间,距离“万国建筑博览群”外滩仅有一个街区之隔,属外滩历史文化风貌保护区范围。占地面积9621平方米,总建筑面积63297平方米,建成后由四幢保护建筑,一幢新建建筑组成。

由于本项目基地周边道路路幅较小、人行道非常狭窄、场地内部建筑密集,总体设计时结合项目的主题,在构成项目内外整体空间形态和功能布局时,创造宜人的商业环境。在十字街的中心位置,结合原有场地特征,形成矩形的休闲广场,与新加建建筑的商业广场共同形成场地的核心,积聚人流。通过沙市一路和沙市二路的汇聚,以此形成区域的视觉中心,将南京东路的大量人流引入基地。

此外,该项目在紧贴地铁2号线且有四组七幢优秀历史建筑需要保护保留。为此,设计开挖五层地下室,设置了199个机动车位,尽最大可能为缓解上海中心老城区停车紧张的矛盾作出贡献。

地下室围护结构设计采用了“双侧TRD+地下连续墙”的施工方案(TRD工法通常用于地铁围护的施工),其安全性高且对土体及周边环境扰动小,但造价昂贵,通常用于特殊结构的深基坑施工,有利于对本项目中新康大楼历史老墙的保护。地下室施工采用“逆作法”施工工艺:由地面从上往下依次完成地下室各层楼板,完成的楼板即作为地下室基坑开挖时的水平支撑,撑一层挖一层,最大限度地降低地下室开挖对周边环境的影响,减少干预。

本项目在优秀历史建筑测绘过程中运用了先进的3D扫描技术,在校核测绘数据的准确性、满足设计所需数据的便捷性、绘制历史老墙上的重要线脚与花饰的详图方面都发挥了很大作用。

创新开发模式,探索土地立体开发

城市地下空间的开发利用已成为践行土地集约化利用的重要形式,同时也是现代城市可持续发展的重要保证。黄浦区立足长远,为积极挖掘地下空间资源,在地下空间开发利用与土地集约利用创新之路上不断探索和实践。从上海新开河路向南而行,直至南浦大桥,这里就是黄浦区规划建设中的南外滩,这块总用地面积1.6平方公里的区域,将为外滩金融集聚带提供重要的空间载体。在南外滩规划中,这里将构建丰富立体的公共活动系统,实现地下空间整体开发,打造“立体城市”概念。

南外滩重点规划区域,北起东门路、南至南浦大桥,东面沿江,西面最远包括董家渡地块,是由东门路-中山南路-王家码头路-外仓桥街-南仓街-南施家弄-国货路-黄浦江所围合区域,沿黄浦江的岸线长度约2.6公里。主要的地下空间由三块组成,为沿江的复兴地块、南浦地块和位于“腹地”的董家渡地块。

南外滩地下空间规划为两到三层,既有供行人步行的空间层,也有供车辆快速通过的空间层,此处统一规划、整体开发,各类基础与配套设施在几个地地块间得到共享。其中,中山南路地下通道连接复兴地块和董家渡地块,包含地下通道、地下空间、地面道路,对促进地下空间整体开发以及组织交通分流、改善城市景观等均具有十分重要的作用。

南外滩地下空间将按照“一轴、两翼、多节点”的空间结构布局实施。所谓“一轴”为东西向地下空间功能联系轴及核心开发轴。规划在小南门地铁站、董家渡地块与复兴地块间形成地下步行与公共活动的联系轴。重点利用中山南路地下空间,将董家渡地块与复兴地块整合成空间一体化的核心片区。“两翼”为南北两侧地下空间开发重点片区。南北两侧的南浦地块、594及596地块各自形成相对独立、内部联系的片区。“多节点”指垂直活动聚集点,包括建设多处下沉式广场。

目前,南外滩地下空间之上的地面区域中,整体规划已完成,部分地块正在建设中。各个地块地面部分将保留原有特色,又与南外滩整体将打造的金融商务区风格相一致。

建设金融中心,挖掘土地利用潜力

黄浦区作为上海市中心城区,在土地资源业已高度利用的情况下,积极探索节地创新模式。该区以《国务院关于推进上海加快发展现代服务业和先进制造业、建设国际金融中心和国际航运中心的意见》和《上海市政府贯彻国务院关于推进上海加快发展现代服务业和先进制造业、建设国际金融中心和国际航运中心意见的实施意见》为契机,紧紧把握上海金融业发展区域布局的重大机遇,积极推进外滩金融集聚带开发建设。在土地利用上,与城市规划功能定位紧密结合,通过多功能、多业态体验式复合型利用,充分挖掘土地利用潜力。

外滩国际金融服务中心项目与十六铺国际客运中心一街之隔,为外滩金融集聚带核心位置首个体验式复合型金融中心。项目肩负着金融商务功能拓展和滨水公共空间塑造的双重要求,黄浦区在开发实施中强调城市规划的整体性、区域功能的复合性、滨水空间的开放性、城市形象的识别性、历史文化的传承性,坚持政府主导、公共利益至上。项目用地面积4.5万平方米,总建筑面积42.8万平方米,其中地上建筑面积27.5万平方米,地下建筑面积15.3万平方米,汇聚金融、商业、旅游、文化、艺术等多种功能。

在符合批准的商业办公土地用途前提下,规划开发了四大业态:

19万平方米甲A及办公楼:包括两栋180米超高层双子塔楼和三栋独立小楼。办公楼获得美国金级预认证及中国绿色建筑三星认证。

9.6万平方米购物中心:涵盖品牌概念店、餐饮、影院、健身、儿童中心等多元业态,建设有5000平方米屋顶绿化,融合东西文化风尚,引领全新时尚生活方式,打造最具中国范的文旅购物中心。

复星艺术中心:4000平方米建筑面积,由英国建筑设计事务所和创意顾问联合设计。设计灵感源于中国传统戏剧舞台,全球首创三层独立且可移动“流苏”帘幕设计,使建筑展现于众不同的动态之美,未来艺术中心将呈现各类丰富精彩的艺术展览、时尚发布、文艺演出、高峰论坛活动。

精品酒店:3万平方米建筑面积,萃取外滩万国建筑、白玉兰等上海经典艺术元素,精心打造全球顶级酒店。

同时,为保障土地的立体开发及综合利用,还建设了地下四层,深度22米的地下建筑。枫泾路下设有三条地下连通道,将南北两车库相连。地下东侧设有连通道,与中山东二路地下车库相连,可直接到达黄浦江滨江游轮码头。

集约利用土地,推广绿色节能建筑

黄浦区594(北块)、596街坊项目、复兴滨江项目在土地利用方面,贯彻节约集约利用土地和绿色环保的原则,最大限度发挥土地区位优势,体现土地价值。

黄浦区594(北块)、596街坊项目位于外滩十六铺地区,属上海国际金融中心规划“一城一带”中外滩金融集聚带范围。其中594(北块)出让土地面积18675.5平方米,地上可建建筑面积(计容部分)75871平方米,规划土地用途为商业办公综合用地。

鉴于该地块位于黄浦江沿线,地理位置优越,规划功能明确,是外滩金融集聚带规划建设的重点项目,该项目采取了“先招后拍加三带”的出让方式(“三带”为带方案、带管理要求、带公共设施)。采用该出让方式主要目的是为了更好地实现地区规划目标和功能定位。同时,也是为了更好地贯彻国家土地宏观调控政策,有效抑制房地产市场的投机行为,引导投标人理性竞价。经过招投标的过程,最终中国太平洋财产保险股份有限公司和上海外滩滨江综合开发有限公司联合体被确定为中标人。项目地下空间分别与十六铺二期相连,实现地下停车空间共享、消防疏散通道互通,一方面便于地下停车位统筹调配,提高车位全天候使用率,另一方面减少地面消防疏散出口的数量,将宝贵的地面空间让给城市。其中,594地块项目在基地内设置城市共享的下沉广场,为地下商业引入更多人流,同时将地下商业与十六铺二期商业相连,加强两个地块间的联系,打通了两个地块间的步行交通系统。596地块项目中两幢楼之间设置城市绿地(口袋公园),考虑到旅游客流较大,局部空间作为旅游大巴停车场,一方面吸引更多游客前往,另一方面缓解部分附近的交通压力。整个项目以国内绿色三星为目标,打造生态环保的绿色建筑。该项目多采用被动式绿色低碳技术,通过增加外立面遮阳、过渡季节自然通风、智能化照明系统等手段,在不增加建设成本的前提下达到绿色评审要求。

复兴滨江项目位于黄浦区南外滩中段,该区域是近代上海开埠的重要交易场所。现拥有黄浦江一线江景,地理位置稀缺,用地面积33680平方米。该项目地块于2013年实施公开招标出让,由上海外滩滨江综合开发有限公司、上海黄金交易所联合中标。按规划设计方案,该项目建设6栋高层办公楼及相应2层附楼,总建筑面积21.5万平方米,地下三层,地下建筑面积11.7万平方米,地上建筑面积9.8万平方米。

该项目拥有较多的保留建筑资源,最为适宜金融创新、文化创意、文化展示以及特色休闲商业等功能的导入。其中,老码头地区将在保留原有商业休闲产业的基础上,加强文化创意、创意设计企业的引入;南侧地区新建塔楼以金融创新办公、文化创意办公等功能为主,裙房以商业服务功能为主,利用保留改造的仓库引入文化展示等功能。

在复兴地块的设计中,尊重历史传承,保留城市肌理,复原了九条历史街巷,并根据原有街巷的特色,营造出当时街巷道路的场景,让每一个路过的人可以感受到上海开埠时的繁华。地面道路的布局采用人车分离,在合理布置车道、集约化车库出入口的同时,最大化限制区域内的车行路线,让办公人群享有大量的休憩、观赏、交流空间。

此外,为最大化利用地下空间,复兴地块南北两块地下空间整体连通,大大增加了车位数量,极大地缓解了金融机构停车位紧张的难题。同时地下空间西与中山南路地下空间连通,南与规划中的董家渡地下空间连通,使得整个南外滩区域的地下空间统一规划,整体连通,极大地方便了复兴地块的人流来往于中山南路的西侧。地下一层的配套商业为办公人员提供各项便利服务,使得项目的功能更为复合。

项目的最终入驻用户均为高端金融企业,建设单位根据594(北块)、596项目的经验,充分研究高端金融从业者的需求,为金融业量身订制专属办公空间,3米的超高净空,让每一个办公人员不再感到压抑。可开启的玻璃幕墙使得室内拥有良好的通风环境,同时新增的空气过滤系统,让室内的人群远离污染,保证了优质的办公环境。

整个项目运用国内最严格的绿色三星以及美国金奖双认证,将建筑的能耗降到最低,节约企业运营成本。分时分区的智能空调系统,只需打开对应区域的设备,而无需整层开启,即保证了办公的舒适度,又降低了能耗。在建造时采用绿色建筑材料,营造天然健康的办公环境。

探索经营性用地“全生命周期管理”机制

为了打造上海国际金融中心,在当前土地资源供需矛盾日益突出的情况下,黄浦区着重在土地出让方式上进行积极探索,采取了带方案出让、有竞价招标、预申请等创新土地出让方式,为更好地实现区域规划目标和功能定位,推动整个地区的长远发展,提高土地节约集约利用水平起到了积极的作用。

董家渡13、15地块总面积175143.1 平方米,其中出让土地面积126740.1平方米。地块规划为商业、办公、住宅综合用地,其中商业比例不大于17%,办公比例不小于65%,住宅比例不大于18%,地上总建筑面积不超过701900平方米,地下总建筑面积不超过437500平方米。

该地块是黄浦区近期开发规模最大、地块最为完整、区位条件最为优越的黄金地块,是南外滩地区功能和形象的标志。由于地块所处区域位置和空间环境的特殊性,其开发利用的价值不仅仅局限于地块本身,同时还承载着实现地区规划目标和功能定位的重任,必须要通过土地使用和空间的合理调配协调相邻关系,实现对公共利益的保护。地块规划强调体现地块的整体性和标志性,通过强调功能复合、新增城市支路、构筑公共空间骨架、整体开发地下空间、改造修缮历史建筑、打造空中连廊以及跨越中山南路的观景平台建立与滨江的联系等综合手段来实现工作、休闲、居住深度融合的国际金融商务社区的目标。

该地块采取了“带规划附加图则”整体出让的方式,要求受让人对地块整体受让,并按照规划要求统一开发,将其打造成为具有国际影响力的滨水新兴金融中心,成为上海国际金融中心的有机组成。此外,在出让前增加预申请环节,通过市土地交易市场发布地块出让预申请公告,公告中告知预申请人地块出让的基本情况,期间,出让和受让双方可进行充分洽谈,深入沟通,以实现获取经济利益和提升城区品质的双赢。同时,根据预申请结果来确定地块最终的出让方式。最后地块采取了挂牌的出让方式,由中国民生投资股份有限公司、上海佳渡置业有限公司和上海外滩投资开发(集团)有限公司组成的联合体以总价人民币248.5亿元竞得。

通过经营性用地的“全生命周期管理”,即以出让合同为平台,把项目建设、功能实现、运营管理等要素,都纳入到合同管理,最终实现土地应用管理的全过程、系统化、精细化管理,提高土地节约集约利用水平,促进土地利用的经济、社会、环境综合效益最大化。

通过此次创建活动,黄浦区将持续深入贯彻落实国土资源部关于土地节约集约利用的工作精神,不断提升国土资源节约集约利用的能力和水平,并将以此次创建活动为契机,切实全面总结具有黄浦特色的土地工作经验做法,树好模范典型,抓好示范带动,形成长效机制。通过一系列扎实有效的举措,抓住机遇、凝聚力量,切实推进土地节约集约利用,全面促进土地的循环、高效利用,为实现经济社会可持续发展,建设资源节约型、环境友好型社会作出更大贡献。

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