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浙江省宁波市北仑区节约集约用地系列报道

2016-06-27 11:06:27    来源: 中国国土资源报    作者:

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高层安置小区隆顺家园。

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在矿山开采结束后整理形成的矿地上建设的宁波滨海国际合作学校。

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节约集约示范工业园区大碶高档模具产业基地。

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位于北仑区新碶街道大港工业城的宁波恒远制衣通过“退二进三”成功转型为宁波市规模最大、设施最齐全、技术最先进的奥迪4S店。

宁波市国土资源局北仑分局

前   言

北仑区是宁波港的核心腹地,陆域面积615平方公里。自1984年建区以来,辖区内还先后设立了宁波经济技术开发区、宁波保税区、大榭开发区、出口加工区、梅山保税港区5个国家级开发区。2015年,整个北仑区(含北仑行政区及5个开放功能区)实现地区生产总值1134.64亿元,财政总收入380.19亿元,工业总产值3030.86亿元,实际利用外资12.29亿美元,外贸进出口总额336.45亿美元。以占宁波市1/16的面积,创造了全市约1/7的生产总值,1/5的财政收入和工业产值,1/3的实际利用外资和外贸进出口总额。

近年来,北仑将节约集约利用土地作为统筹“双保”的破解之法、经济发展方式转变的重要抓手和生态文明建设的应有之举,坚持走“资源投入少、综合效益好”的可持续发展之路。

规划保障篇

近年来,面对开发建设快速推进、重大项目集聚和建设用地资源紧张、土地供需矛盾突出的实际,浙江省宁波市北仑区土地利用空间越趋紧迫。

北仑区国土资源管理工作注重从源头上发挥土地利用总体规划对土地资源配置的引导管控作用,从而走出一条资源投入少、综合效益好,具有自身特色的节约集约用地新路子。

科学合理的规划是最大的集约。按照保护优先、保障发展、集约节约的原则,在严格落实各项指标的基础上,北仑区国土资源分局开展了本轮土地利用总体规划(2006~2020)编制工作,遵循社会经济发展趋势和城乡统筹特色,合理规划用地规模和空间布局,并以全域城市化为方向,深入推进新型城市化、新型工业化和新农村建设,努力推动区域、港城、海陆统筹发展,保障了土地利用总体规划的前瞻性、科学性、权威性和严肃性。

梅山产业集聚区作为《浙江省产业集聚区发展总体规划》省级战略层面统筹规划的14个重点区块之一,自2010年进入起跑飞速发展期。“在本轮规划编制时,北仑分局落实了2万亩新增建设用地空间指标以保障该区域用地需求,同时考虑集聚区快速发展项目新增、移位、调整等客观情况,专项预留2000亩规划指标用于集聚区调整备用,确保用地空间合法合规。”宁波市国土资源局北仑分局有关负责人说。在规划执行过程中,北仑区还为集聚区内6个重大基础设施项目争取追加了3044亩规划指标。如今,梅山保税港区已发展成为浙江省金融产业入驻企业数量最多、资产管理规模最大、金融业态最丰富的区域。

坚持保障发展与保护资源双统筹。全区耕地资源紧缺,人均耕地面积不足全国人均水平的40%。因此,在用地保障过程中北仑区“突出重点、有保有压”,把可贵的土地资源优先用于配置临港大工业项目、基础设施项目、优势产业以及民生改善项目建设。同时,为了满足建设占用耕地补充需求,在区内耕地垦造后备资源匮乏的情况下,科学、合理、有序推进以低丘缓坡开发、低效林改造为重点的土地开发整治工作,确保按照“占多少、补多少”的原则保持耕地动态平衡。

在“占补平衡”的同时,北仑区坚持最严格的耕地保护制度,每年由区政府与全区9个街道(镇)签订耕地保护责任状,明确耕地保有量、基本农田保护面积、标准农田保有面积、开发造地新增耕地等任务。

2015年,根据土地利用总体规划执行情况,北仑区启动土地利用总体规划调整完善工作,划定城市开发边界、永久基本农田和生态保护三条红线,合理安排“生产、生活、生态”空间。全区划定基本农田保护示范区3.95万亩。全区应有耕地保有量1.0599万公顷,基本农田保护任务应有8565公顷,标准农田保护任务应有6613公顷,三项指标足额落实到位,真正实现了“保发展、保红线”。

城市建设篇

随着北仑区域开发开放的不断推进,“以港兴市、以市促港”、工业化促进城市化的集合效应日益显现,非农人口不断集聚,对城市中心区的商贸、商务、休闲、娱乐等功能提出了新的要求。

“从产业功能区向产业与城市功能并重的综合型城区转型,着力实施百个城市建设重大项目,努力完成千亿城市建设投资,这都需要土地资源的优先保障。”北仑区国土资源分局有关负责人说。

从2011年开始,北仑区提出转型发展,全力推进“一区三城”建设,即中心城区、滨海新城、滨江新城和中央生态区的规划建设。全区在节约集约用地的宏观思维指导下,切实用好每宗土地,保障区域城市发展规划的顺利实施,变愿景为实景。

中心城区以高端商务基地建设为平台大力发展楼宇经济、总部经济,东起辽河路,西到新大路,北起四明山路,南到庐山路,其中以泰山路以南、新凯河路以北、中河路以东、辽河路以西带状区域为主。在“中提升”战略实施以前,泰山路南侧一度被各类管线占据,地下是石油、天然气、供水、污水等近10条管道,地上空间被多根高压线占据,各类管线交错,杂草重生,环境杂乱无章。政府投资对各类管线进行梳理,对管廊带地上空间进行绿化景观公园的建设,形成4公里长、100米宽的公园绿地。同时,将整理出来的这片土地用来开发建设核心商务区,沿线建成60万平方米15幢商务楼的核心商务区。

在推进城市开发过程中,对每宗土地的开发明确向高空要土地——提高容积率和建筑高度,向地下要土地——充分挖掘地下空间的策略。这样一来,不仅最大限度地做到节约集约利用土地,中心城区的城市面貌、城区形象发生了相当大的变化,城市功能得到了有效提升。

几年来,中心城区的土地资源开发进程加快,单位土地面积开发强度加大,一座座高楼以更快的频率拔地而起,让北仑向“商业集聚、行政办公集聚、住宅集聚”的综合型城区转型,中心城区现代都市格局基本形成。商业综合体加速集聚,酒店、公共建筑、商务楼、住宅小区等百余座百米高楼建成或在建中,而位于中心位置、占地150亩的行政办公中心,实现了全区所有党政机关部门集中办公。

城市化建设不仅仅是“盖房子”,更要加快推进市民生活方式的城市化,要加快优势业态引进培育,提高土地开发效益。

在中心城区加快建设的同时,宁波出台的《关于建设宁波国际海洋生态科技城的意见》,也为北仑滨海新城的发展提振信心。目前,国际海洋生态科技城已确定以梅山岛为核心区,以春晓街道和白峰镇所辖区域为拓展区,陆域总面积超过228平方公里,这其中充分挖掘利用了滩涂、废弃盐田等用地资源,为发展提供了强劲的用地支撑。

在北仑西片区,华生家居广场、滨江汽车城两大功能性项目已经开业,小浃江景观提升工程完工,辖区其他各项工程正在稳步推进当中。

依托产业优势和区位优势,北仑已全面拉开东、中、西城市发展框架,形成了科学合理的国土开发格局,城市功能不断完善。

用地拓展篇

破解要素制约,探求发展用地新路径。合理治理矿山,可美化景观,防止极端天气造成的滑坡、崩塌。科学开发滩涂,可保护环境,增强防洪防潮能力。更为重要的是,这两种方式有一个更为显著的共同作用,那就是拓展了区域发展空间。

开发未利用地是有效缓解土地供需瓶颈矛盾的有效途径。为此,北仑区及时调整发展战略,拓展用地思路,在有效利用新增建设用地、挖潜利用存量建设用地的基础上,有计划地推行实施建设用地“上山下海”战略,紧紧把握北仑区正在实施的文明城区创建、城市形象提升工程、绿色矿山环境整治工程等有利时机,因势利导、因地制宜地对废弃矿山、废弃盐田、围涂地进行开发利用,多角度提升了土地节约集约利用水平。

科学利用滩涂,拓展区域空间。2015年11月,梅山岛七姓涂区域建设用海规划通过国家海洋局批准,为宁波国际海洋生态科技城新增约9.5平方公里的建设用地空间打下了基础。该区域位于梅山岛南部滩涂区,早在2004年,区内就研究讨论过梅山七姓涂围涂工程的必要性。如今,滩涂变桑田,曾经的盐田滩涂小岛通过围涂造地,为北仑新一轮发展提供了发展空间。

截至今年5月底,全区对梅山七姓涂、春晓盐田等区域实施报批,目前已形成可开发利用面积15982亩,已利用面积7500亩,积极保障了梅山产业集聚区、滨海新城建设等用地需求。

统筹矿地开发,腾出宝贵用地。“矿产和土地两种资源可以开发共赢。”区国土资源分局有关负责人介绍,北仑区开采矿种以普通建筑用石料矿为主,2006年以前出让的各矿山开采方式较为简单粗放,矿区内的生态环境破坏严重。近年来,通过科学设置开采方案,开展废弃矿山整治,为当地经济建设腾挪出宝贵的用地空间。

现代化的滨海国际合作学校所在区域原是春晓杨家岭石矿,处在沿海中线北侧,矿区面积0.2平方公里。该矿山自2006年10月开始开采,于2009年10月到期关闭。这期间实施“边开采、边治理”的开采方案,对边坡自上而下进行稳固和复绿,治理面积5.1万平方米,投入资金500余万元。治理后,该矿山已与周边山体融为一体,形成自然立体的景观复绿效果。2012年3月,开采形成的200余亩矿地划拨给滨海国际合作学校,成为矿山治理和矿地综合利用的良好典范。

矿山利用还为企业提供了发展新机遇。戚家山街道长龙山岗开采矿石历史已有30余年,至2008年年底到期关闭。考虑到矿山整治与矿地利用问题,区有关部门决定对该区域进行整体整治。经过近5年,该矿完成治理面积4万平方米,投入资金600万元,平整出建设用地700余亩。目前,该区域435亩土地已出让给宁波海越新材料有限公司,收取出让金1.14亿元。

宁波海越新材料有限公司成立于2011年4月,注册资本金13.7亿元人民币。企业生产装置都采用国内外最先进的工艺技术,具有低能耗、高环保、高效益、高稳定性、高质量等优势。“公司一期已开发800亩土地,其中利用矿山开发350亩,随着新项目投料试车,结合1月~5月的生产情况,今年年产值约为80亿元,亩均产值达1000万元。”该公司总经理助理傅建利说。

据了解,全区已形成可利用闭坑矿地3950亩,其中已利用1423亩,土地出让(划拨)收益4.2亿元。目前,已有涉及教育、物流、石化等行业的10多家单位或企业落址矿地建设,开发效益逐步体现。

特色园区篇

集中分区布局,高效配置产业用地空间。初夏时节,走进大碶模具园区,映入眼帘的是一片热火朝天的场景,三期900亩土地已平整完毕,多家企业的新厂房正在紧张建设中。在这片土地上,宁波旭升汽车技术股份有限公司购买的4.5万平方米土地正在建设中,将于2017年投入运行。今年,该公司已投产的两个厂区,人均和亩均产值都交出了一份令人满意的答卷,新厂区的建设,无疑是北仑区节约集约用地给企业带来高效产出、给企业家带来充足信心的一个缩影。

优先保障大产业大平台开发建设。近年来,针对北仑区临港大工业区定位,北仑区土地管理工作更加注重产业与用地的空间协调,按照“一区三城”发展战略和九大产业基地发展布局要求,对临港产业带、梅山产业集聚区、机电园区、模具园区等重点区块落实规划空间,因势利导推进临港产业集群化发展,建成“产业规模大、产业特色明显、综合功能优化、资源集约利用、核心竞争力强”的发展大平台,各产业基地开发进度显著,产业集聚效应明显。

而在这场产业大发展中,北仑区国土资源分局全力做好土地资源要素保障工作,将有限的土地资源优先投向产业大平台开发建设,持续大力推进特色产业基地的开发建设,为最优平台配置最优资源,目前已完成产业“进园发展”布局。

与倾力服务相配套的是完善的政策制度引导。自2012年起,北仑区在全市率先贯彻落实宁波市节约集约用地新政,明确规定工业项目用地的投资强度按省定标准再提高25%以上,容积率再提高0.2,并构建“以地控税、以税节地”机制,用地单位竞得土地后须缴纳出让金总额10%的开发建设履约保证金和10万元/亩的税收达标保证金,要求用地单位投产运行期内亩产税收达到20万元/亩,以此控制低效产业进入,强化企业履约意识。

大碶高档模具产业基地是北仑区首个全面推行产业用地新政的工业园区。园区内的建筑明显区别于其他园区,大到外观,小至用料,很是相似。更让人诧异的是,有些相邻企业之间甚至连围墙都没有。

“产业园在规划布局时,就融入节约集约用地理念,选取了工业街区的设计风格,由一家公司统一规划设计。为了尽可能集约用地,园区还将统一建设员工食堂和宿舍。现在,新开发的三期土地已经吸引了众多企业的目光。”大碶街道党工委副书记陈进元介绍说,该园区规划总用地面积约3900亩,其中城市建设用地约3585亩。一、二期已落户44家企业,每家企业用地量均不到15亩,平均容积率达1.6以上,固定资产投资强度达300万元/亩。

积极引导企业节地。北仑区鼓励企业利用多余空闲土地,或通过建设多层厂房提高容积率的方式拓展生产空间。

大港工业城的宁波天真制药有限公司里,一座占地面积13.7亩的多层标准化厂房拔地而起。这是公司投资1000万元,利用厂区内空闲土地,为推进“派能达胶囊及食品(茶珍)生产项目”而兴建的厂房,预计明年初建成。

2015年3月,宁波大正工业机器人技术有限公司选址小港装备产业园的大正大厦投入使用。该大厦总投资8000万元,占地面积22亩,共建设8层,总建筑面积达3万平方米,容积率达2.0以上,集研发、生产、销售、办公功能于一体,充分利用了现有的土地资源。“我们公司专业从事机械手、上下料六轴机器人、视觉系统等智能自动化设备的研发与生产。所有控制系统及软件均为独立研发,具有自主知识产权。”该公司总经理戴翔说。

在符合土地利用总体规划的前提下,北仑区还通过适当降低工业企业厂区内部绿化标准,鼓励工业企业利用老厂房翻建,对企业翻建多层标准厂房给予财政补贴等形式,引导通过企业内部“挤地”。目前,区内工业厂房基本上是二层以上或8米高以上的单层厂房。

同时,对投资额小于1000万元的项目原则上不再单独供地,通过国有企业建造标准厂房的方式解决企业生产用房。近3年来,全区建造标准厂房约50万平方米,近百家企业以租赁方式入驻标准厂房,有效解决了中小企业生产用房问题。

转型升级篇

推进低效用地改造,助推产业结构优化调整。近年来,浙江省宁波市北仑区实施低效用地再开发工作,根据全区产业发展导向和城市功能布局,淘汰一批低产落后企业,引进一批新兴产业,为北仑产业发展注入新鲜血液,助推产业结构优化调整。

以低效用地改造促发展转型。“区内部分工业企业面临着转产、停产的危机,也有部分工业土地闲置,或是零星的混杂于商业区块内,这既不符合城市区块的布局,影响了周边的环境,也在一定程度上造成了土地的浪费,不利于北仑区节约集约利用土地。”北仑国土资源分局有关负责人说,为了改变这一窘境,北仑区打出“组合拳”,推进低效用地改造,助推产业结构优化调整。

结合北仑大工业区发展定位和30年来临港产业发展情况,2014年底,北仑区在全市率先编制完成《北仑区城镇低效用地再开发专项规划》,专项规划充分衔接了北仑区土地利用总体规划、城乡规划以及产业发展规划,对全区低效利用地块进行了摸排调研,明确近4年内57宗3015亩低效再开发地块,通过“退二优二”、“退二进三”、收购储备、提高土地利用率4种模式实施,为低效用地改造提供了系统全面引导。根据规划,到2017年,将实现低效利用地块平均容积率将从0.7提升至1.48;建筑密度从56.96%降低为37.81%;地均固定资产投资从170万元/亩增加到270万元/亩。

随着城市功能的完善、产业结构的调整,更多的低产能企业将通过改造实现转型升级,北仑区产业用地空间布局将进一步优化。

加大政策引导和支持力度。2015年3月,位于大港工业城的宁波海俱丽景酒店开张营业,该酒店是由空置旧厂房升级改造而成,占地面积500多平方米,建筑面积8900多平方米,投资7000万元。原厂房属于宁波精镁电子有限公司,自2013年开始,根据企业所在地段特点,实施“退二进三”,改造成星级标准的综合性酒店。“

为推进工业企业“退二进三”,北仑区出台了一系列鼓励支持政策,明确企业利用已有存量土地兴办服务业,可采取协议出让方式改变为商业服务业用地;企业利用原厂房发展商业服务业以及生产性服务业,可保留其工业用途不变,按规定征收土地收益金;对工业企业在符合条件情况下通过减少容积率、压缩辅助设施、厂房加层改造等途径提高容积率的,不增加收缴土地价款等系列优惠政策。

目前,全区已有宁波恒迪汽车销售服务公司、天源工业品交易市场、宏新电器等14家企业251亩土地成功实施“退二进三”。按照“二产带三产、三产促二产”的思路,结合工业企业地理位置、周边市场需求开展转型转产,实现发展服务业与推进工业化互助共赢。

鼓励企业提高土地开发效益。与此同时,北仑还积极引导低产能企业以“零地增资”和“零地技改”等方式,通过建设多层厂房,提高容积率、改造流水线、提高产业链等方式,实现低产田优势再造。

高新技术企业在优化产业结构中“打头阵”,旧厂区改造也在推进土地集约利用中大显身手。位于柴桥的华光不锈钢公司关停后,企业积极谋求转型发展新思路,将原有的320亩老厂区进行改造,并拍得厂区东侧的180亩土地,一并用于工业地产项目,为引进企业“量身定制”符合生产需求的厂房。这不仅盘活了原有的闲置厂房,提高了亩均税收,也为工业企业园区化发展提供了便利。

2013年以来,全区累计有245家低效用地企业对厂区进行改造,涉及土地面积近4000亩。

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